上图：郑州街头

城市界面一直是金水北的弱项。

2025年5月8日，我路过一条街道：树很大，夏可蔽日；路边有石凳子，可供路人休息，耐用好看。

说实话，我da眼一瞅，就知道不是郑州的城市建设水平，说实话，郑州没这品味，肯定哪个开发商改造的。

隔着围挡，我又看了一下外立面。

上图：郑州楼盘

外立面做得相当不错，很有审美感，不知道是不是铝板，但看起来的确很像铝板，我发群里问了一下，大家也都这么认为。

我决定进去看看。

实用会所

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

进去看了一圈，说实话，很喜欢这个盘的调性。

以下对这个项目的内容非广告，和文章主题关系很大，有兴趣的话跟我一起看看。

当然，没有兴趣，时间紧的可以直接拉到第三部分看文章主题。

上图：架空层会所

大门进去就是会所。

会所没有常见的下沉庭院，做得比较务实，健身房，儿童乐园基本的东西都有。

首层双层架空，浅色系，看起来很干净。

架空层壁灯设计得真好看：白日，像水滴，从天花板一滴滴落下，夜晚，像流星，闪亮在你归家的路途。

会所有三个地方，很有亮点。

观雨廊！发呆处！羽毛球场！

上图：会所观雨廊

会所设计了观雨廊，如上图。

《楼八》觉得：下雨天，你可以坐在这里的小垫子上，落地窗外的雨滴，敲打在石子上，砰砰砰……此时，往事就能一件接着一件浮现到脑海。

不过，结局往往会让情绪变得伤感。

上图：会所发呆栏杆

会所设计了发呆栏杆，如上图。

这是在会所的二楼，是一个巨大的L型空间室内阳台，玻璃栏杆，下面就是小区人来人往的业主。

你可以爬在栏杆上，看着下面的人群发呆，有没有觉得像小时候课间在教学楼爬在栏杆看自己喜欢女孩的场面？

如果你实在觉得寂寞无聊，也可以去地下找人打打羽毛球。

上图：会所羽毛球场

项目会所地下二层，地上二层。

羽毛球在地下二层，挑空，你看，上面的灯光设计十分巧妙，像自然采光。

墙壁原来是白色，投入使用后才发现，白色过于两眼，不舒服，而后改成的灰色。

在线审美

这个会所给我的感觉就是：

简单、干净，实用

会所就应该走这条路子。

当然，不仅仅会所，景观也应该实用一些。

用最简单的银杏，苦楝，哪怕法桐，多种点落叶树，树龄大点，树形好点，种密点，夏日凉风习习，冬日落叶不遮阳，比啥都强。

这个小区的景观理念也是如此，特别对我的胃口。

上图：社区行人道

楼栋前的行道树，种了二排阔叶树。

可以预见，3年时间，差不多就可以长成规模了。

上图：社区绿化

不管你们认不认，反正我很喜欢。

利郎的广告语深得人心：简约而不简单。

简单不等于随意，如果想把简单变得不简单，必须有一样东西：

审美

审美这个玩意，是天生的。

这个项目，审美感也同样折服了《楼八》。

上图：电梯大堂

上图是电梯厅的背景墙。

石材的纹路打磨得很美。

我路过二次，每次都忍不住上去摸了摸，感觉自己真是有点手欠。

上图：项目外立面

这是项目的外立面。

我问了一下，这外立面是石材和水包水的搭配，在大面积的玻璃幕下，豪宅感的强大气场，直逼而来。

天蓝，拍照片果然出效果。

上图：项目样板间

上图是样板间门口的拍的。

地板砖的花纹拼接，背景墙的石材纹路，不仅透漏出设计师的用心，更重要的是审美。

再来看一下精装。

上图：项目精装

上图是卫生间的淋浴房。

非常喜欢这个石材。

最后，再一张地下车库。

上图：项目地库

地库行车道是水磨石。

墙壁，项目进行了花卉装饰，这个色彩搭配，清雅素洁，看着很舒服。

战争格局

这是臻湾一品。

是目前美盛最新的一个产品，当然，也是美盛产品里，《楼八》最喜欢的。

项目在整体调性的设计上，公区的实用性上，色彩搭配的审美上，已经具备行业一线水准。

房地产往后的发展趋势，不论是产品，还是营销，实在一点，比啥都强。

别太空，别太假，也别太虚，更不能太装，来实际的，最能打动客户。

从臻湾一品出来，想起前几天去豫发豫园，我觉得北三环的楼市格局刚刚形成，又在突变了。

第一，美盛不是软柿子

四代宅一出，短期内，美盛突然没音了，很多人认为美盛吓坏了。

怎么可能？我一直以为美盛是在思考销售对策，但现在看，美盛一定是在思考产品对策，据《楼八》了解，美盛已将公司的战略调整为“产品驱动”了，为此，它近期招聘了二名产品和精装博士，打造博士团，就是要做产品。

这是对的。

一个传世的牛逼是基于这个企业特殊发展时期需求，由设计和工程决定，和营销团队并没什么毛关系。

你卖完保时捷，再去卖奔驰，并不能证明奔驰和保时捷有关系，更不能说明经销商有多牛。苹果销售业绩再好，它会说自己跟产品的伟大有半毛钱关系吗？

时代变了，硬蹭真的不行了。真实、真诚、真心才是地产营销的必杀技，别逼客户陪你即兴表演。

第二，豫发退出第四阵营

4月26日，豫发豫园开放了实景展示区。

《楼八》去了，也看了，也体验了，一句话：效果极高，堪称实景展示标杆。

但是，可惜的是，房子基本卖完了。

同时，根据《楼八》得到的消息，豫发二三期将是185平米起步的高端大平层产品，预计售价2.5起步，总价段450万起步，而金水印和天宝府只有部分最大面积产品能达到这个总价。

如此以来，根据总价段，它和金水印，臻湾，天宝府，就不再处于同一个竞争维度了。

我想想，算脱亚入欧吧。

第二，天宝府领衔第四阵营

2025，天宝府一出，全城瞩目。

全立面铝板、泳池会所、宋风大宅、150平主流起步面积段……不得不说，天宝府在产品上，完全惊掉了《楼八》的下巴，天宝府有实力和中海，豫园二期掰掰手腕。

但是，金投想和中海，豫园（二期）一样，单价冲到2.5万以上，还是有难度的。

所以，北三环置业，性价比还是要看天宝府。

第三，未来天奕绝尘而去

2025年5月7日！

这一天，天奕盛大推出3号楼楼王，单价直接上涨30%，达到惊人的5万/㎡。

这个价格，是金水区、甚至整个主城区大平层独一档价格存在。原本中海是要向未来天奕发起挑战的，但天奕马鞭一挥，不见了踪影。

毕竟，楼王一出，谁与争峰？

一夜之间，美盛、豫发，未来，都不一样了，如此一来，范围如果扩大到东风路南阳路，那么，北三环的楼市格局也一夜之间不一样了。

目前，北三环附近在售产品分为了五档！

独一档：天奕

独二档：叁號院

第三档：豫园2

第四档：天宝府、金水印2、臻湾一品

第五档：嵩云序、翠湾中城3、国泰观邸

第六档：其他

说明：

1、由于豫园2期产品尚未出炉，《楼八》只好将其暂定第三档，产品出来后，95%是要冲进第二档和中海进行正面PK，我相信豫发的魄力。

2、虽然国泰观邸三期还没销售，但二期还有少量195平米房源在售，不能不说。

从档位分析来看：前三档，虽有竞争，但定位还是有错位的，并不惨烈；第五档，位置距离又较远；只有第四档的美盛和华润，必须要面对肉搏战，没办法。

天宝府找来的华润，央企超级大哥，要出面单挑美盛。美盛，也不是吃软饭的，北三环之王。

二者在最残忍的总价段即将近身搏杀，狭路相逢，勇者胜，华润先出一刀，挖走了美盛王牌策划。

结尾

楼八的话

前二年，金水北很火。

这二年，北三环跟火，这说明三个问题：1，市场似乎正在南移；2，改善市场继续往上走；3，越来越多的人正在被改善市场抛弃。

除了北三环，四月份还有二个比较火的楼盘，就是通派龙湖中原颂和超总华润润府二期，开盘都是火爆全城，绝对是月度红盘，当之无愧。

另外，18日，招商嵩云序展厅开放，22日，万祥地产强势摘下滨河国际新城蝶湖旁优质地块，同一天，亚星观樾临时接待中心开放，29日，中建泊悦府实景示范区开放。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。